تقویت اهرم عملیاتی شرکت‌های اکتشاف و تولید با صندوق‌های املاک صنعتی
حسن بان؛ کارشناس ارشد تأمین مالی شرکت پتروپارس
در شرایط متغیر بازار نفت و گاز ایران، تأمین مالی پروژه‌های کلان و رشد سودآوری، به تدبیر و استفاده هوشمندانه از ابزارهای مالی نوین نیاز دارد.
یکی از مدل‌های نسبتاً تازه، بهره‌گیری از صندوق‌های اجاره داری صنعتی، یا همان REITs است؛ ساختاری که از تجربه جهانی برآمده و به شرکت‌های اکتشاف و تولید (E&P) کمک می‌کند بدون درگیر شدن با هزینه‌های سنگین خرید تجهیزات، پروژه‌های بیشتری را اجرا کنند.
REIT چیست و چرا اهمیت دارد؟
REIT (Real Estate Investment Trust) به زبان ساده، شرکت واسطه‌ای است که پول سرمایه‌گذاران را جمع‌آوری و صرف خرید دارایی‌هایی همچون سوله، انبار و دکل می‌کند. این دارایی‌ها، به شرکت‌های فعال در صنعت اجاره داده می‌شود و سود اجاره بین سهامداران REIT تقسیم خواهد شد.
این مدل به ویژه برای شرکت‌های بالادستی صنعت نفت و گاز، فرصت افزایش ظرفیت عملیاتی با کمترین سرمایه‌گذاری اولیه را مهیا می‌کند.
فرض کنید شرکت E&P به جای خرید دکل حفاری، آن را از یک REIT اجاره کند. حالا این شرکت فقط بهره‌بردار است؛ مالکیت تجهیزات را ندارد، اما با انعقاد قرارداد بلندمدت، پروژه‌های بیشتری را با هزینه کمتر پیش می‌برد. این مدل که در دنیا تحت عناوینی مانند Net Lease Investing شناخته می‌شود، اهرم عملیاتی شرکت را تقویت می‌کند و ریسک اقتصادی کمتری به همراه دارد.
فرمول ساده و جذاب سرمایه‌گذاری
اجاره صنعتی در کشورهای مختلف معمولاً بر اساس درصدی از ارزش دارایی (Asset) محاسبه می‌شود:
> اجاره سالانه = ارزش دارایی × نرخ بازده اجاره (Rent Yield)
داده‌های مقایسه‌ای نشان می‌دهد نرخ بازده اجاره برای دکل یا تجهیزات نفتی در ایران بین ۲۵ تا ۴۰ درصد و در اروپا و آمریکا کمتر است. این تفاوت را می‌توان ناشی از ریسک‌های بیشتر، تورم بالا و نوسانات ارزی بازار ایران دانست.
مدل عددی واقعی
فرض کنید شرکتی یک سوله صنعتی به ارزش ۱ میلیارد تومان را از REIT اجاره می‌کند. اجاره سالانه معمولاً ۱۵ درصد ارزش یعنی ۱۵۰ میلیون تومان است؛ چنانچه شرکت بتواند آن سوله را با نرخ بالاتر (مثلاً ۲۰۰ میلیون تومان) بهرهبرداری کند، سود عملیاتی سالانه ۵۰ میلیون تومان خواهد بود؛ در حالی که اساساً هزینه خرید دارایی را نپرداخته است. این نرخ بازدهی حتی با ریسک کمتر، جذابیت این مدل را نشان می‌دهد.
در نمونه‌ای دیگر، اگر یک دکل حفاری ۱۰ میلیون دلاری باشد و با نرخ ۲۰ هزار دلار در روز اجاره داده شود، با بهرهبرداری صحیح تفاوت درآمد و اجاره می‌تواند سود چشمگیری، تا ۳۶ درصد ارزش دارایی فراهم کند و همچنان امکان تقسیم منافع بین شرکت E&P و صندوق REIT وجود خواهد داشت.
نوع قراردادها؛ بین ثبات و شناوری
در ایران قراردادهای اجاره به‌طور معمول ریالی‌اند اما به دلیل تورم و نوسان نرخ ارز، غالباً با شروط تعدیل ارزی یا افزایش سالانه همراه‌اند:
– اجاره ریالی با پایه دلاری یا تعدیل ارزی: رقم قرارداد معادل ریال با نرخ روز محاسبه می‌شود.
– اجاره ریالی با رشد سالانه: درصدی از ارزش هر سال افزایش می‌یابد و معمولاً بالاتر از تورم رسمی است.
– اجاره ثابت یا شناور: در قراردادهای کوتاه‌مدت بر ثبات رقم تمرکز می‌شود اما در بلندمدت رقم اجاره براساس عوامل کلان اقتصادی به روز می‌شود.
– اجاره با تقسیم منافع: در بعضی قراردادها، صندوق REIT علاوه بر اجاره ثابت، درصدی از سود پروژه را دریافت می‌کند (Revenue Sharing Lease). این نوع قرارداد زمانی جذاب‌تر است که محل پروژه بازده بالایی دارد.
در اغلب موارد، هزینه‌های استهلاک و نگهداری تجهیزات بر عهده مستاجر یا موجر است و می‌تواند در محاسبات نهایی لحاظ شود.
الزامات و پیشنهادهای اجرایی برای ایران
اجرای REIT حرفه‌ای صنعتی در حوزه نفت و گاز ایران، هرچند ساختاری تازه بوده و هنوز رایج نشده، اما طبق قوانین مالیاتی جدید (از سال ۱۴۰۱)، معافیت مالیاتی برای این صندوق‌ها در نظر گرفته شده و بستر حقوقی آن فراهم است. آغاز کار به شناسایی دارایی‌های بالقوه، عقد قرارداد اصولی و تدوین مقررات شفاف نیازمند است.
جمع‌بندی نهایی
صندوق‌های اجاره داری صنعتی (Industrial REITs) فرصتی ارزشمند برای شرکت‌های بالادستی نفت و گاز ایران فراهم آورده‌اند تا سرمایه‌گذاری اولیه را به شدت کاهش داده و از منابع مالی جمعی برای تسریع پروژه‌ها و افزایش سود عملیاتی بهره گیرند.
با سازوکارهایی مانند اجاره با تعدیل ارزی یا تقسیم بهرهبرداری، این صندوق‌ها می‌توانند ریسک‌های اقتصادی را برای هم موجر و هم مستاجر توزیع کنند. اکنون، مسیر تجربه‌شده جهانی با نیازهای خاص اقتصاد ایران همگرا شده و راهکارهای جدیدی در برابر محدودیت‌های سنتی سیستم مالی و سرمایه‌گذاری صنعت نفت و گاز ترسیم کرده است.
