حرکت بازار مسکن از رکود تورمی به رکود غیرتورمی در مهر ۱۴۰۰

اکرم رضائی‌نژاد

بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‎های معاملات ملکی شهر تهران در مهر سال جاری ۳۱۶.۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل ۰.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به حدود ۵.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۲۹.۸ و ۳۶.۸ درصد کاهش نشان می‎دهد.

همچنین روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن معامله شده در شهر تهران در ماه گذشته تداوم یافت.

بر این اساس متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در مهر سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۸.۴ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین، اردیبهشت، خرداد، تیر، مرداد و شهریور۱۴۰۰ به ترتیب، ۹۱.۷،‌ ۶۹.۷، ۵۶.۶ و ۴۳.۷، ۳۴ و ۳۰.۵ درصد بوده است.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

بر اساس گزارش بانک مرکزی، شاخص اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در مهر امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد ۴۸.۴ درصدی و در کل کشور افزایش ۵۱.۳ درصدی داشته است.

بر اساس این گزارش، گران‌ترین منطقه تهران، منطقه یک با متوسط هر متر ۶۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان برآورد شده است و در رتبه‌های بعدی منطقه سه با میانگین هر متر ۶۰ میلیون تومان و منطقه دو متری ۴۸ میلیون و ۸۸۶ هزار تومان قرار دارند.

ارزان‌ترین منطقه پایتخت در مهر امسال منطقه ۱۸ با متوسط متری ۱۵ میلیون و ۱۴۴ هزار تومان بود و در رتبه‌های بعدی منطقه ۲۰ با میانگین هر مترمربع ۱۵ میلیون و ۸۲۰ هزار تومان و منطقه ۱۵ با میانگین متری ۱۶ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان قرار گرفته‌اند.

بر اساس این گزارش بیشترین خانه‌هایی که معامله شده‌اند خانه‌هایی هستند که قیمت هر متر مربع آن بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است.

در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که ۶۰ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان) معامله شده‌اند.

پر معامله‌ترین منطقه تهران در بازار مسکن مهر ۱۴۰۰ به منطقه ۵ با ۷۹۳ فقره معامله و کم معامله‌ترین به منطقه ۱۹ با ۳۷ فقره اختصاص داشت.

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب زیربنا

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هار واحد مسکونی در مهرماه سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «۵۰ تا ۶۰ » مترمربع با سهم ۱۶ درصد اختصاص داشته است. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۵۷.۴ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

فرار سرمایه از بازار مسکن

وضع معاملات مسکن در نیمه اول سال ۹۸ با رکود تورمی سنگین مواجه بود. این روند به گونه‌ای بود که قیمت‌ها در بسیاری از شهرهای بزرگ تا ۱۰۰ درصد هم افزایش یافت. به این ترتیب در سال ۹۸ بازار مسکن کشور جهش سونامی‌وار قیمت‌ها را تجربه کرد. این روند در نیمه دوم سال تغییر کرد. یعنی از مهر۹۸ روند افزایش قیمت‎ها متوقف و رکود غیرتورمی بر کشور حاکم شد. البته علی‌رغم توقف افزایش قیمت مسکن، کاهش قیمت رخ نداد و تنها ثبات به بازار بازگشت.

تا اول بهمن رکود غیرتورمی بر بازار حاکم بود ولی از اول بهمن ۹۸ حجم انباشته‌ای از خریداران وارد بازار شدند. از این زمان دوباره وضع به سمت رکود تورمی حرکت کرد و قیمت‎ها افزایش یافت.

از ۱۰ اسفند ۹۸ گرچه بازار مسکن نیز مانند دیگر بخش‌های اقتصادی کشور تعطیل بود، قیمت‌ها همچنان افزایشی بود تا اینکه براساس آمارهای بانک مرکزی در تیر۱۴۰۰ روند کاهشی قیمت‎ها در این بازار آغاز شد و قیمت واقعی مسکن در مهر نسبت به ماه مشابه سال قبل، برای چهارمین ماه پیاپی کاهش یافت.

هرچند خرید و فروش ملک به رونق دوسال گذشته نیست؛ املاکی‌ها سعی می‌کنند به هر روشی فروشنده را قانع کنند با مشتری کنار بیاید و ملک خود را بفروشد تا معامله به اصطلاح «جوش» بخورد.

در بازار فعلی که فروشندگان واقعی در کف قیمت هم حاضر به فروش می‌شوند و از سوی دیگر، با توجه به افت چندماه اخیر بازار سرمایه، بخشی از تقاضا که مسکن را دارایی امنی می‌داند که نهایتا با تورم بالانس می‌شود، با هدف سرمایه‎گذاری در این بازار اقدام به خرید واحدهای کوچک متراژ کرده‌اند.

در کنار این کاهش معاملات، آمارها از رشد خرید ملک از سوی ایرانی‎ها در کشورهای مجاور بخصوص ترکیه خبر می‎دهد که این امر نگرانی خروج سرمایه از کشور را تشدید می‎کند.

طبق گزارش مرکز آمار ترکیه، ایرانیان تنها در ماه سپتامبر امسال (۱۰شهریور تا ۸ مهر) با خرید ۱۳۲۳ واحد مسکونی رکود پارسال را شکستند.

مهدی روانشادنیا، عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران، این اتفاق را این‌گونه تشریح می‎کند: «شرایط حاکم بر بازار سرمایه و نیز نبود تعادل در بازار مسکن سبب شد تا ریسک سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان افزایش یابد که به فرار سرمایه از این بازار منجر شده است.

همین موضوع باعث شده بخشی از سرمایه‌گذارانی که دارای تمکن مالی بالایی هستند، سرمایه خود را نه تنها از بازار مسکن املاک گران‌قمیت بلکه از کشور خارج و در بازار کشورهای دیگر به خصوص ترکیه سرمایه‎گذاری کنند.»