حکمرانی در مسکن با چشمان بسته

محمود زارعی-خبرنگار اقتصادی

مسکن، داغ ترین موضوع اقتصادی اکثر خانوارها به ویژه مستاجرین در فصل تابستان، دغدغه موعد قرارداد، تمدید و یا جابجایی کابوسی است که آرامش بسیاری از خانواده‌ها را هدف گرفته است و تامین بودجه آن تمام شئونات زندگی را تحت تاثیر قرار داده است.

مسکن با بلعیدن ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوار سلامت، رفاه، تفریح و سرگرمی خانوارها را تحت تاثیر قرار داده است و بسیاری برای تأمین هزینه مسکن یا باید چند شیفت کار کنند یا از بسیاری ضروریات اولیه زندگی خود بزنند.

از پروژه مسکن مهر تاکنون یعنی قریب به ۹ سال هیچ طرح بزرگ و ملی در حوزه مسکن که متقاضیان آن توانسته باشند واحدهای خود را تحویل بگیرند اجراه نشده یا به ثمر نرسیده است.

علاوه بر آن هنوز تکلیف ۲۴۸ هزار واحد مسکن مهر نیمه کاره پس از گذشت ۹ سال مشخص نشده است و متقاضیان آن موفق نشده‌اند طعم خانه دار شدن را بچشند.

ماجرای پروژه‌های نیمه کاره به مسکن مهر ختم نمی‌شود و باید به ۲۴۸ هزار واحد مسکن مهر نیمه کاره ۴۰۰ هزار واحد مسکن اقدام ملی نیز افزوده شود.

یعنی در این اوضاع آشفته بازار مسکن ۶۴۸هزار واحد مسکونی نیمه کاره در کشور وجود دارد و بسیاری از خانوارها به ویژه دهک‌های پایین، اغلب تمام دارایی‌های خود را برای خانه دار شدن فروختند و الان همچنان زیر فشار مستاجری قامت خم نموده‌اند.

۶۴۸ هزار واحدی که می‌توانست التهابات بازار مسکن امسال را التیام داد داد و از نرخ رشد قیمت‌ها به خاظر کاهش تقاضا  بکاهد.

علاوه بر بازار ساخت و ساز، بازار اجاره‌بها نیز حال خوشی ندارد. افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره‌بهای مسکونی، هجوم مستاجران به مناطق پایین‌تر برای پیدا کردن مسکن ارزان‌تر، همگی نشانه دهنده وخامت اوضاع در بازار اجاره بهای کشور است.

وضعیتی که زندگی ۸ میلیون خانواده مستاجره را تحت تأثیر قرار داده و ۹ میلیون جوان مجرد را در تصمیم به ازدواج مردد کرده است.

 حال سوال اینجاست چرا با توجه به وجود قوانین متعدد نظیر قانون جهش تولید مسکن، طرح جامع مسکن، قانون مالیات بر خانه‌های خالی و غیره بازار مسکن به صورت افسار گسیخته‌ای در حال تاخت و تاز در پیست قیمت‌ها است؟

امروز حکمرانی یا به عبارتی بهتر سیاستگذاری، تقنین، اجرا و رگولاتوری در هر حوزه‌ای از جمله مسکن، نیازمند اتکا به شناخت وضعیت موجود با استفاده از بانک‌های اطلاعاتی است  و بدون داشتن اطلاعات کافی حتی با وجود نظم و یک فرایند منسجم در حکمرانی نمی‌توان انتظار تحول بنیادین داشت.

به عنوان مثال در حوزه مسکن آمار و اطلاعات پایه اساسی قوانین نظارتی و کنترلی به ویژه قوانین مصوب در چند سال اخیر مانند قانون مالیات بر خانه‌های خالی قانون جهش تولید مسکن و غیره  است، قوانینی که بدون آگاهی از وضعیت سکونتی و تملیکی مردم، عملا قابل اجرا نبوده و نتیجه آن می‌شود اخذ تنها ۲.۳ میلیون تومان مالیات از خانه‌های خالی، مالیاتی که قرار بود از چند میلیون واحد مسکونی اخذ و موجب افزایش عرضه با بازار شود.

فقدان توجه و دقت به توسعه، یکپارچه سازی و تکمیل بانک‌های اطلاعاتی در حوزه مسکن مانند آن است که بخواهیم با چشمان بسته حکمرانی کنیم و انتظار داشته باشیم تا با تصویب قوانین یا ابلاغ دستورالعمل‌های مختلفی مانند افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها، بازار تمکین کرده و بتوان آشفته بازار مسکن را مدیریت نمود.

نه تنها در مسکن بلکه در تمامی ابعاد، حاکمیت به ویژه دولت نیازمند اتکا به بانک‌های اطلاعاتی قوی و جامع است که بتواند با دید واقعی اقدام به سیاست گذاری و قانون گذاری نماید و اهرم لازم برای اجرا را در دست داشته باشد.

مالیات یکی از ابزارهای اصلی دولت‌ها برای اعمال حاکمیت و کنترل بر بازارهای مختلف است تا زمانی که فرایند مالیات‌ستانی در کشور مبنای خود اظهاری داشته باشد و دست دولت از اطلاعات مالی خالی باشد نمی‌توان از این ابزار به صورت کارآمد برای کنترل بازار استفاده نمود به ویژه آنکه در بسیاری از طرح‌های اخیر در حوزه مسکن مالیات به عنوان اهرم و ابزار دولت برای اعمال کنترل و نظارت بر بازار مطرح شده است. اهرمی که پایه و اساس آن قرار بود سامانه جامع املاک و اسکان کشور باشد.

سامانه‌ای که با وجود بانک‌های اطلاعاتی مختلف در نهادهای کشور همچنان بر مبنای خود اظهاری اقدام به جمع آوری اطلاعات می‌نماید و در فراخوانی اطلاعات از نهادهای مختلف ضعف جدی و اساسی دارد دارد. اگر وزارت مسکن راه و شهرسازی نسبت به کنترل بازار مسکن و اجاره‌بها اهتمام جدی دارد، می‌بایست در گام نخست منابع اطلاعاتی مورد نیاز را گردآوری نموده و با بهره گیری از اختیارات قانونی نسبت به مدیریت بازار اقدام نماید.

میزان نیاز هر شهر به ساخت واحد مسکونی جدید در طرح نهضت ملی مسکن، شناسایی واحدهای مسکونی خالی برای اخذ مالیات، اشراف بر قیمت‌گذاری‌های اجاره‌بها بیش از نرخ تورم برای اعمال مالیات و غیره همگی اطلاعاتی است که می بایست از سامانه‌های املاک و اسکان و سامانه معاملات ملک استخراج گردد.

 در این میان به جای اتکا به فرایند خود اظهاری، تجمیع اطلاعاتی مانند بانک اطلاعات ثبت احوال، اداره پست (کدپستی)، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اداره اوقاف و امور خیریه(املاک اجاره‌ی وقفی)، شهرداری‌ها، اداره برق و غیره می‌تواند دست دولت را برای اعمال برنامه‌های کنترلی خود باز نماید.

 علاوه بر آن حفظ و حراست از اطلاعات اساسی کشور امری بدیهی و ضروری است که بی‌توجهی به آن می‌تواند علاوه بر نقض حریم خصوصی شهروندان، دست دولت را برای حکمرانی مطلوب خالی گذارد.

 این روزها که اخبار بازار مسکن داغ شده و تمرکز مسئولین روی آن افزایش یافته است باید یادآور شد که بدون پشتوانه اطلاعاتی و بدون بهره‌گیری از منابع اطلاعاتی مختلف برنامه ریزی، سیاستگذاری و نظارت بر بازار مسکن نه تنها ممکن نبوده بلکه می‌تواند از اعتماد عمومی به تصمیمات دولت نیز بکاهد.

دولت سیزدهم و وزارت راه و شهرسازی ضرورت دارد به این نکته دقت کنند که با چشمان بسته نمی‌توان بازار مسکن را مدیریت نمود و مدل فعلی جمع آوری اطلاعات نیز چندان کمکی به آنها نخواهد کرد، بنابراین تجمیع بانک‌های اطلاعاتی و فراخوانی اطلاعات از نهادهای مختلف همچنین تسریع در تکمیل سامانه املاک و اسکان اولین و اساسی‌ترین گام برای اعمال و پیاده سازی طرح های مختلف کنترلی و نظارتی بر بازار مسکن و تحقق اهداف مورد نظر آنها است.