مسکن؛ پیشران اقتصاد و ضرورت بازآرایی هوشمند بازار

ساسان باقرپناه؛ نویسنده

در اقتصاد ایران، کمتر بخشی را می‌توان یافت که به اندازه بازار مسکن، چنین گسترده بر سایر فعالیت‌ها اثر بگذارد. مسکن صرفاً یک کالای مصرفی نیست؛ بلکه به‌نوعی نقطه پیوند زنجیره‌ای از صنایع و خدمات است که از استخراج مواد اولیه تا تولید و اجرای نهایی را در بر می‌گیرد.

از فولاد و سیمان گرفته تا صنایع تکمیلی مانند تأسیسات، تجهیزات داخلی و خدمات مرتبط، همگی در امتداد این بازار تعریف می‌شوند. به همین دلیل، هرگونه رکود یا جهش در این بخش، به‌سرعت در سایر بخش‌های اقتصادی بازتاب پیدا می‌کند.

در سال‌های اخیر، بازار مسکن بیش از آنکه تابع متغیرهای بنیادین باشد، تحت تأثیر نااطمینانی‌های کلان و تورم مزمن قرار گرفته است. در چنین فضایی، مسکن از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایه‌ای با کارکرد «حفظ ارزش» تبدیل شده و همین تغییر کارکرد، تعادل طبیعی بازار را با اختلال مواجه کرده است. زمانی که تقاضای سرمایه‌ای بر تقاضای مصرفی غلبه پیدا می‌کند، نتیجه آن افزایش قیمت‌هایی است که لزوماً با توان خرید خانوارها هم‌خوانی ندارد.

در کنار این مسئله، یکی از چالش‌های مهم، ناپایداری در هزینه‌های ساخت است. سازنده‌ای که وارد پروژه می‌شود، با عدم قطعیت در قیمت نهاده‌ها، دستمزد و زمان اجرا مواجه است. در چنین شرایطی، حتی پیش‌فروش که در گذشته به‌عنوان یک ابزار تأمین مالی مؤثر شناخته می‌شد، کارایی خود را تا حدی از دست داده است؛ چرا که ریسک فاصله میان قیمت فروش اولیه و هزینه تمام‌شده نهایی، برای سازنده به‌طور قابل توجهی افزایش یافته است.

از سوی دیگر، بازارهای موازی نیز بر رفتار این بخش اثرگذار بوده‌اند. افزایش قیمت در بازارهایی مانند خودرو یا طلا، اگرچه در ظاهر ارتباط مستقیمی با مسکن ندارد، اما از طریق تغییر انتظارات تورمی، به‌صورت غیرمستقیم بر تصمیمات سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارد. در نتیجه، بخشی از نقدینگی به‌صورت مقطعی میان این بازارها در حرکت است، بدون آنکه الزاماً به تولید پایدار منجر شود.

در چنین فضایی، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن صرفاً با مکانیزم‌های خودتنظیم به تعادل برسد. تجربه‌های اقتصادی نشان می‌دهد که در دوره‌های تورمی و نااطمینانی، نقش سیاست‌گذار در «تنظیم هوشمند» بازار اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. این تنظیم، نه به معنای مداخله دستوری، بلکه به معنای ایجاد سازوکاری است که ریسک‌های اصلی را برای طرف‌های مختلف کاهش دهد.

برای مثال، یکی از مسائل کلیدی، ایجاد نوعی ثبات نسبی در جریان هزینه‌های ساخت است. تا زمانی که سازنده نتواند برآوردی قابل اتکا از هزینه‌های آینده داشته باشد، تصمیم‌گیری برای شروع پروژه با تردید همراه خواهد بود. در اینجا، سیاست‌هایی که بتواند بخشی از این ریسک را پوشش دهد—از طریق ابزارهای مالی، مشوق‌های هدفمند یا سازوکارهای قراردادی—می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا کند.

در همین راستا، بازتعریف نظام پیش‌فروش نیز ضروری به نظر می‌رسد. پیش‌فروش زمانی کارآمد است که هم برای سازنده و هم برای خریدار، نوعی تعادل و اطمینان ایجاد کند. بدون این تعادل، یا سازنده با ریسک زیان مواجه می‌شود، یا خریدار از ورود به چنین قراردادهایی اجتناب می‌کند.

در سطح تقاضا نیز، مسئله صرفاً افزایش قدرت خرید نیست، بلکه «قابلیت برنامه‌ریزی» اهمیت دارد. خریدار زمانی وارد بازار می‌شود که بتواند افق مشخصی از قیمت و تأمین مالی داشته باشد. در غیر این صورت، تقاضا به‌صورت ناپایدار و مقطعی باقی می‌ماند.

نکته مهم دیگر، اثرات این بازار بر اشتغال و فعالیت‌های تولیدی است. رونق در بخش مسکن، به‌معنای فعال شدن زنجیره‌ای از مشاغل و کسب‌وکارهاست؛ از تولیدکنندگان مصالح گرفته تا خدمات فنی و اجرایی. در مقابل، رکود در این بخش، به‌سرعت به کاهش فعالیت در این زنجیره منجر می‌شود. از این منظر، مسکن را می‌توان یکی از اهرم‌های مهم در تحریک اقتصاد دانست.

در نهایت، مسئله بازار مسکن را نمی‌توان به یک عامل تقلیل داد. این بازار، محل تلاقی متغیرهای کلان اقتصادی، انتظارات تورمی، سیاست‌های مالی و رفتار سرمایه‌گذاران است. هرگونه سیاست‌گذاری در این حوزه، زمانی اثربخش خواهد بود که این پیچیدگی‌ها را در نظر بگیرد.

بازآرایی بازار مسکن، بیش از هر چیز نیازمند نگاه سیستمی است؛ نگاهی که در آن، هم‌زمان به تولید، تأمین مالی، تقاضا و ثبات اقتصادی توجه شود. بدون چنین نگاهی، هر مداخله‌ای—حتی با نیت اصلاح—ممکن است به تشدید عدم تعادل‌ها منجر شود.

مسکن، اگر به‌درستی تنظیم شود، می‌تواند موتور محرک اقتصاد باشد؛ اما در غیاب این تنظیم، به یکی از منابع اصلی ناپایداری تبدیل خواهد شد.