دولت معمار نابلد

زهرا ترابی

طی نیم قرن اخیر و به خصوص با توسعه زندگی شهری شاهد رشد سریع تقاضای مسکن در کشور بودیم به خصوص با تغییر الگوی خانوارهای ایرانی این تقاضا رشد سریعی داشته و مسکن به دغدغه دانمی هر ایرانی بدل شد.

طرح های توسعه ای دولتها نیز برای رفع این چالش همچنان ادامه دارد ولی هیچ یک از دولتها در ایران نمی توانند مدعی شوند یک راهکار مناسب برای این مشکل یافته اند و سریال ناکامی دولتها در چنددهه اخیر در فصول مختلف تکرار شده است.

آنچه در عمل شاهد هستیم گویای این مسئله است که اگر هدف گذاری دولتها تامین مسکن ملکی برای همه خانوارهای ایرانی بوده است در عمل شاهد افت جمعیت صاحب ملک در کشور طی سی سال اخیر هستیم و اگر موضوع به کاهش سهم هزینه مسکن در هزینه خانوار به عنوان یک شاخص رفاهی است در این زمینه هم در شهرهای کشور شاهد رشد بی سابقه هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها هستیم.

به طوریکه دکتر فرشادمومنی کارشناس اقتصادی چندی پیش اعلام کرد ایران از نظر سهم هزینه مسکن در سبد بودجه خانوار در جهان رکورد دار است.

طرح های دولت برای مسکن مستمر نبود

اما چرا دولتها در مورد مسکن و سیاست گذاری در بازار مسکن تا این حد ضعیف عمل کرده اند، در پاسخ به این سئوال حسن محتشم عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران براین باور است که دولت‌ها اصولا در کارهای اجرایی موفقیت زیادی ندارند و به هر حال این تجربه در دنیا انجام شده است. وقتی دولت‌ها کارفرما می شوند به دلیل مسائل سیستم بروکراسی اداری و پیچیدگی‌های کاری و قوانین و مقررات حاکم بر ادارات، نتیجه این می شود که کارایی ندارد.

وی ادامه داد: بعد از انقلاب تا کنون بحث مسکن مطرح بوده است، بعد از انقلاب به دلیل قول و قرارهایی که گذاشته بودند و وعده‌هایی که داده بودند ابتدا بدون برنامه ریزی به یکسری زمین دادند و به یکسری نیز مشارکتی دادند که بعدا وارد ساخت و ساز شدند و دولت به عنوان کارفرما وارد شد و خواست که خودش مدیریت کند و در شرایط مختلف زمانی اقداماتی انجام شد اما تمام طرح‌هایی که اجرا کردند هیچ کدام استمرار پیدا نکرد.

متاسفانه از اول دولتی که بر روی‌کار می‌آمد بیشتر با کلمات بازی می کرد تا بخواهد کار را پیش ببرد. بعنوان مثال مسکن استیجاری یا مسکن اجاره ایی حتی ساخت مسکن مهر ولی شاهد هستیم تا به امروز هیچ طرحی به خوبی به نتیجه نرسید.

محتشم درباره مسکن استیجاری عنوان کرد: دولت در یک مقطعی مسکن استیجار را مطرح کرد و آن را شروع کردند ولی این طرح به صورت طولانی مدت به پایان رسید و دیگر نتوانستند از آن تجربه در زمینه‌های مثبت استفاده کنند.

بعد مسکن اجاره داری را مطرح کردند و آن را هم وسط راه متوقف کردند. همچنین مسکن مهر را اجرا کردند که بدون مطالعه بود و در ابتدا زیر ساخت‌های لازم را در نظر نگرفتند و قول یک میلیون واحد را دادند که آن هم به سرانجام لازم نرسید و بعد از ۱۵ سال حدود ۲ میلیون واحد تحویل دادند.

یکی از بحث هایی که مطرح هست موضوع شهرنشینی که در چندسال اخیر شاهد افزایش شهرنشینی بودیم که همین معضلات زیادی را برای مسکن بوجود آورده است . خیلی نیز مجبور شدند در اطراف پایتخت سکونت کنند که در همین باره مشکلات متعددی بوجود اورده است.

فرشید ایلات کارشناس مسکن به خبرنگار عصر اقتصاد گفت: در ۵۰ سال گذشته اتفاقی که افتاده نسبت شهرنشینی به روستا نشینی کاملا معکوس شده است. یعنی قبل از انقلاب جمعیت روستایی ما ۷۰ درصد و جمعیت شهرنشینی ۳۰ درصد بود.

در حال حاضر این نسبت کاملا معکوس شده است یعنی ۷۰ درصد جمعیت کشور در شهرها هستند و ۳۰ درصد در روستاها باقی ماندند و بسیاری از روستاها از جمعیت خالی شدند که در بحث مسکن شهری نیز خودش را بخوبی نشان می دهد .

مخالفت جدی برای طرح های جدید مسکن وجود دارد

یکی دیگر از مشکلات مسکن افزایش قیمت های است که مشخص نیست به چه مبنایی این افزایش صورت می گیرد و آیا اصولی است یا خیر؟ و تا به امروز هنوز نتوانستند این بازار را در بحث مسکن مدیریت کنند.

فرهاد بیضایی مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در خصوص افزایش قیمت مسکن گفت: اگر افزایش قیمت زمین اتفاق افتد و افزایش قیت ملک انجام شود بانک ها نفع می برند، شرکت های دولتی از این امر نفع می برند، خود دولت نفع می برد و بودجه راحت تری را در سال آتی می بندد.

فلذا زمان کمتری برای تامین منابع بودجه صرف می کند. در چنین شرایطی هر گونه طرحی که منجر به کنترل قیمت مسکن شود مخالف جدی پیدا می کند.

وی ادامه داد: مخالفان زیادی در حوزه اقتصادی و سیاسی کشور هستند که اصلاً دنبال این مسئله نیستند و به صورت نهادینه برای همه دولت ها وجود دارد. اگر نظام دیگری برسرکار باشد هیچ فرقی نمی کند و در بدنه بروکراتیک کشور نهادینه شده است.

مسکن برای متقاضی واقعی ساخته نمی شود

محتشم در این باره تصریح کرد: به نظر من، مسکن برای تقاضی واقعی مسکن ساخته نشده است. مسکنی که مورد نیاز قشر کم درآمد و بی بضاعت جامعه است وجود ندارد. اینها افراد واقعی هستند که دولت باید به آنها در جهت خانه دار شدن کمک کند.

خیلی‌ها از قشر کارمند خانه ندارند و با این تورم و قیمت‌ها بالا باید حدود ۶۵ درصد از متوسط درآمدشان را برای اجاره خانه بدهند که این در کمتر جایی از کشورهای توسعه یافته دیده می شود.

شاید یکی از مشکلاتی که دولت در بحث مسکن دارد تدابیر لازم در خصوص رده بودجه ایی که باید به این موضوع اختصاص بدهد ولی هر سال شاهد هستیم این حوزه با کمبودهای خاصی مواجه هست که همین امر باعث می شود حوزه مسکن با مشکلات عدیده ایی مواجه شود

عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران  می گوید: در مسکن بودجه‌ای نداریم و ردیف بودجه برای تامین مسکن در نظر گرفته نشده است و فقط از تسهیلات بانکی کمک می گیرند.

در تسهیلات بانکی بعضی از موارد سود بانکی پایین‌تر از حد متعارف در نظر گرفته می شود و دولت آن تفاوت سود را باید به نحوی جبران کند و به بانک‌ها بدهد ولی به عنوان مسکن بودجه‌ای در نظر گرفته نشده است که دولت بخواهد مسکن بسازد و به مردم بدهد.

دولت باید از امکانات مالی مردم و تسهیلات بانکی استفاده کند منتهی ایراد در این است که برای چه کسی می خواهد مسکن بسازد؟ باید راهکار و دیدگاهشان را از این بابت که از چه منابعی سرمایه لازم تامین شود تغییر دهند و این بحثی که تیم اقتصادی دولت باید در این زمینه بازنگری کند.

مسکن ملی یا بهتر است بگویم نهضت مسکن ملی که بعد از انقلاب زمزمه های آن مطرح بود ولی این موضوع نیز پرونده اش به نتیجه نرسید. با رویکار آمدن دولت سیزدهم این مسکن مجدد روی میز آمد.

روند احداث واحدهای نهضت ملی مسکن به این شکل است که پس از تایید متقاضیان و تکمیل پرونده آنها پروژه‌شان مشخص و برای واریز وجه اولیه به بانک معرفی می‌شوند. پرداخت آورده در چهار مرحله انجام می‌شود.

یک مرحله موقع ثبت نام است. مرحله دوم بعد از فونداسیون، مرحله سوم بعد از اسکلت و سفت‌کاری و مرحله آخر آورده هم در زمان نازک کاری توسط متقاضیان پرداخت می‌شود.

آخرین وضعیت تامین مالی پروژه های نهضت ملی مسکن، محمود شایان ـ مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده است: در مجموع ۱۶ هزار و۲۳۸ میلیارد تومان به حساب سازندگان واریز شده است که از این میزان ۸۸۰۰ میلیارد تومان از محل آورده متقاضیان و ۷۴۳۸ میلیارد تومان از محل تسهیلات است.

وی تصریح کرد: تاکنون۴۷۴ هزار و ۱۴نفر متقاضی طرح نهضت ملی مسکن در بانک افتتاح حساب کرده‌اند که از این میزان ۲۸۱  هزار و ۴۰۳ نفر آورده خود را به حساب طرح نهضت ملی مسکن واریز کرده‌اند.

 درباره نهضت ملی مسکن ایلاتی به خبرنگار عصر اقتصاد گفت: خیانتی که آقای آخوندی به مسکن کردند قابل جبران نیست، شاید یک دولت دیگر هم باید بگذرد تا مردم توان خرید خودشان را بازیابی کنند، ایشان ۸ سال عملا تولید مسکن را در کشور متوقف کردند و قیمت‌های مسکن در این ۱۰ سال گذشته بیش از ۲۰ برابر افزایش پیدا کرده است و متاسفانه خانوارها توان تامین حداقل پول ساخت مسکن یا حتی پروژه‌های دولتی تحت نام نهضت ملی مسکن یا جهش مسکن را ندارند که متاسفانه یک اشتباهی بود که ایشان مرتکب شدند که مردم از طریق آن مدلی که دولت تحت عنوان مسکن مهر یا مسکن ملی یا عناوینی شبیه به این موضوع، دیگر متاسفانه خانوار توان تامین اولیه را ندارد و این گناه بزرگی که فکر نمی‌کنم به راحتی بشود از کنار آن گذشت.

همچنین مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت می گوید : یکی از شقوق عرضه مسکن می تواند طرح ملی مسکن باشد. ولی اینکه تمام حوزه های دیگر مسکن را تعطیل کنیم و تنها به نهضت ملی مسکن برسیم درست نیست.

باید همه روش هایی که در گذشته هم تجربه داشتیم فعال کنیم و در کنار این طرح نهضت ملی مسکن یا مسکن مهر هم وجود داشته باشد. زمانی که مسکن مهر اتفاق افتاد در حوزه مسکن شهری کشور سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی می ساخت و عرضه می کرد.

این نکته را نیز اضافه کنم، رستم قاسمی – وزیر راه و شهرسازی وعده داده که تا پایان مردادماه ۱۴۰۱ تعداد ۲ میلیون واحد به مرحله اجرا برسد. وام این واحدها در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، دیگر کلانشهرها ۴۰۰ میلیون، مراکز استانها ۳۵۰ میلیون، سایر مناطق شهری ۳۰۰ میلیون و روستاها ۲۵۰ میلیون تومان با نرخ سود حداکثر ۱۸ درصد تعیین شده است.

طبق آخرین برآوردها قیمت هر متر مربع واحدهای نهضت ملی مسکن ۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان خواهد بود و زمان ساخت پروژه ۱۸ تا ۲۴ ماه تعیین شده است.