قفل بی کلید بازار مسکن
زینب غضنفری
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی با تکیه بر مصوبه سران قوا، سقف رشد اجاره‌بها را بیست و پنج درصد ابلاغ کرد؛ اقدامی که با نادیده گرفتن واقعیت‌های تورمی، تنش حقوقی میان احترام به مالکیت و امنیت روانی مستاجران را تا سر حد انفجار بالا برده است.
تصمیم تابستانه دولت و سران قوا برای تمدید یک‌ساله قراردادهای مسکن با سقف ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۵ ، بار دیگر پرونده کهنه قیمت‌گذاری دستوری را در یکی از حساس‌ترین بازارهای معیشتی کشور باز کرد.
سیاست‌گذار مسکن بار دیگر دست به سلاح قدیمی خود برده و اقدام به تعیین دستوری نرخ و ممنوعیت تخلیه کرده است.
به گزارش عصراقتصاد، بر پایه اعلام فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی بر اساس مصوبه سران قوا، سقف افزایش اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۵ رقم ۲۵ درصد تعیین شده است و قراردادها با درخواست مستاجر به مدت یک سال به طور خودکار تمدید می‌شوند.
در همین راستا، مراجع قضایی نیز موظف شده‌اند صرفا به دلیل انقضای مدت قرارداد، از صدور دستور تخلیه خودداری کنند.
سرکوب دستوری نرخ اجاره بها در شرایط تورمی، بازدهی واقعی سرمایه ملکی را می‌بلعد؛ این رویکرد به جای مهار قیمت‌ها، موجران را به خروج پنهان از بازار و معاملات زیرزمینی سوق می‌دهد
اما در اقتصادی که تورم عمومی در کانال‌های بالاتر سیر می‌کند، تعیین سقف ۲۵ درصدی روی کاغذ آسان است و در میدان عمل، به یک میدان مین شباهت دارد. این سیاست، بازار اجاره را با دو نیروی متضاد مواجه کرده است، از یک سو چتر حمایتی دولت برای مهار بحران معیشتی خانوارها قرار دارد و از سوی دیگر، قانون بی‌رحم عرضه و تقاضا در کنار ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که حق مالکیت و تخلیه فوری را برای مالک به رسمیت می‌شناسد، فعال است.
رویای سقف ۲۵ درصدی در برابر واقعیت تورم
پایه تقنینی سقف‌گذاری جدید به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها بازمی‌گردد. این قانون صراحتا پیش‌بینی کرده است اگر تورم استانی از ۳۰ درصد فراتر رود، دولت مجاز است سقف افزایش را بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی مهار کند.
قانون‌گذار حتی برای موجران متخلف جریمه نقدی تا ۳ برابر مبلغ اضافه دریافتی و امکان شکایت مستاجر تا ۵ سال پس از عقد قرارداد را در نظر گرفته است و برای بنگاه‌های متخلف نیز جرایم سنگین تا مرز تعلیق پروانه وضع کرده است.
با این حال، تحلیل‌گران اقتصادی هشدار می‌دهند که نرخ دستوری، فاصله عمیقی با بازدهی سایر دارایی‌ها دارد. وقتی هزینه تعمیرات، استهلاک ساختمان و عوارض شهری با تورم واقعی بالا می‌رود، تحمیل نرخ بازدهی سرکوب‌شده ۲۵ درصدی به موجران، پیامدی جز کوچ نامریی مالکان از بازار رسمی به همراه نخواهد داشت.
بن‌بست در دادگاه‌های صلح و تعارض ماده ۳ با اراده دولت
پاشنه‌آشیل این مصوبه، نه در وزارتخانه، بلکه در راهروهای مجتمع‌های قضایی و دادگاه‌های صلح پنهان شده است. طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، به محض پایان مدت اجاره و درخواست موجر، دستور تخلیه باید ظرف یک هفته صادر شود.
اکنون شعب دادرسی در تلاقی دو مفهوم حقوقی گیر افتاده‌اند، امنیت روانی مستاجر در برابر احترام به مالکیت خصوصی. اگرچه مصوبه سران قوا تلاش کرده است تا دست قضات را در صدور دستور تخلیه ببندد، اما این مصوبه خود شامل ۴ استثنای حیاتی است که هرکدام به شاه‌راه خروج مالکان از تمدید اجباری تبدیل شده‌اند.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: سقف رشد اجاره در سال ۱۴۰۵ رقم بیست و پنج درصد است؛ دادگاه‌ها نیز از صدور دستور تخلیه بر پایه پایان مدت قرارداد منع شده‌اند
این استثناها عبارتند از،انتقال و فروش قطعی ملک با سند رسمی با مهلت دوماهه تخلیه به مستاجر؛ اثبات نیاز شخصی موجر یا بستگان درجه اول به سکونت؛ تخریب و نوسازی ملک با دریافت پروانه ساختمانی از شهرداری؛ و عدم انجام تعهدات و تخلفات مالی مستاجر در دوره پیشین.
همین استثناها کافی است تا ده‌ها هزار پرونده با ادعای نیاز شخصی یا قولنامه‌های جابه‌جایی صوری روی میز دادگاه‌های صلح تلنبار شود؛ رویه‌ای که نه‌تنها تنش اجتماعی میان مالکان و مستاجران را شعله‌ور می‌کند، بلکه زمان دادرسی را ماه‌ها طولانی‌تر می‌سازد.
بازار سیاه و پدیده قراردادهای سایه
بزرگ‌ترین شوک اقتصادی تعیین سقف دستوری، انحراف داده‌هاست. هنگامی که سامانه‌های ثبت الکترونیک و سامانه املاک و اسکان روی سقف ۲۵ درصد قفل می‌شوند، جریان نقدینگی متوقف نمی‌شود؛ بلکه به زیر میز هدایت می‌گردد.
بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاوران املاک حکایت از شکل‌گیری سازوکارهای جبرانی خطرناک دارد که شامل مواردی چون دریافت مابه‌التفاوت به صورت شمش، طلا یا رمزارز است؛ همچنین امضای قراردادهای رسمی با رقم ۲۵ درصد، هم‌زمان با اخذ سفته یا چک‌های مجزا تحت عنوان خسارت یا اثاثیه انجام می‌گیرد؛ از سوی دیگر، انصراف مالکان از تمدید و خروج بخشی از واحدهای استیجاری به سمت انجماد و خانه‌های خالی شدت یافته است.
تبدیل دادگاه‌های صلح به میدان نبرد مالکان و مستاجران، در کنار گسترش چک و سفته‌های غیررسمی، بازار مسکن را فلج می‌کند؛ ادامه این مسیر، ساختار حقوقی مالکیت را در کشور فرو می‌پاشد
نتیجه این چرخه معیوب آن است که درست در شرایطی که دولت تصور می‌کند اجاره‌بها ۲۵ درصد افزایش یافته، مستاجر برای حفظ سقف بالای سر خود ناچار به تسلیم در برابر شروط غیررسمی شده و هم‌زمان از هرگونه چتر حمایتی قانونی در قراردادهای ثانویه محروم می‌گردد.
راهکار کجاست؟ ضرورت جراحی ساختاری
سقف‌گذاری قیمتی، مسکنی کوتاه‌مدت برای بازاری است که از بیماری ریشه‌ای تورم ساختاری رنج می‌برد. تجارب بین‌المللی نشان می‌دهد کنترل پایدار اجاره‌بها تنها با سه گام کلیدی ممکن خواهد بود.
این سه گام عبارتند از: افزایش واقعی عرضه و تحریک اجاره‌داری حرفه‌ای توسط نهادهای عمومی و سرمایه‌گذاران حقوقی؛ فعال‌سازی واقعی پایه‌های مالیاتی بازدارنده به ویژه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه به منظور جلوگیری از احتکار مسکن؛ و واقعی‌سازی فرمول‌های تعدیل سالانه بر اساس تورم منطقه‌ای، نه اعمال یک عدد واحد و دستوری برای تمام مناطق کشور.
تا زمانی که سیاست‌گذار ریشه ناترازی اقتصادی و سقوط ارزش پول ملی را درمان نکند، مصوبات دستوری تمدید اجاره‌بها صرفا جنگ فرسایشی میان موجران و مستاجران را از کف خیابان به شعب دادگاه‌های صلح منتقل خواهد کرد.
